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企业经济-全国房地产市场销售面积一直处于负增长状态-平乡新闻

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這一文件傳遞出的信號意義不容忽視。分析人士認為,一方面,收縮戰線的做法,反映出房企的資金狀況已經有所緊張。另一方面,「促銷售、抓回款」的提出,意味着下半年企業可能採取以價換量的銷售策略。

上海易居研究院認為,後續來看,一線城市由於連續兩年成交量低迷,目前已企穩反彈;東部二線城市中,蘇州今年已多次升級調控政策,南京、杭州、寧波等多城近期房貸利率上調,預計後續還會繼續降溫;其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

央行發佈的另一組數據佐證了這一觀點。今年7月,住戶部門中長期貸款增加4417億元;單月依然維持在4000億以上的高位,但低於上半年的均值。

在房企的資金來源中,以銷售回款為主的自有資金和融資資金為主要部分。由於市場銷售不佳,融資渠道又遭遇阻力,企業的資金狀況已明顯受到影響。

上海易居研究院指出,7月份土地成交面積僅微幅增長,表明上半年火熱的成交態勢已較難持續,預計下半年增速將回落。

市場降溫明顯經歷了連續三年創紀錄的銷售後,進入2019年,全國房地產市場銷售面積一直處於負增長狀態。今年前6月,商品房銷售面積同比下降1.8%,降幅比前5月有所擴大。

其中,在3月和4月的「小陽春」,市場交易一度高漲,但在部分城市加碼調控政策后,市場又再度恢復平靜。

「企業可以徹底拋掉(調控鬆綁的)幻想了」,北京一位不具名房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,未來政策將繼續維持高壓的態勢,企業也要做好「過冬」的準備。

從政策時間上看,7月單月就有56項政策出台,成為各界對後續市場預期低迷的主因。其中,7月31日的中央政治局會議提出,「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」, 再一次明確了「房住不炒」的指導方向,每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。

7月以來,熱點城市的土地和房屋交易規模也出現下降。到8月,這種趨勢仍在延續。

下半年,市場仍未有明顯起色。除住宅市場交易繼續平淡外,上半年一度火熱的土地市場,也有明顯降溫。

文件還提及「今年以來,集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距」,下半年要促銷售、抓回款,「以完成項目銷售目標為第一優先級」,要求各地區公司須成立回款工作小組,提高回款率。

這不僅會影響住宅市場,也將影響土地市場的表現。多家機構分析指出,市場將很快進入下行通道中,房屋交易量和價格下調、土地流拍流標數量增加,將可能成為下半年的常態。由於資金面的收緊,部分中小企業面臨資金鏈斷裂的風險,因此併購機會也將增加。

由於調控政策不斷加碼,在樓市「小陽春」未果后,市場降溫的跡象繼續蔓延。

多家機構認為,今年以來,房地產調控政策出台的節奏再度加快,其中金融政策的收緊成為重要特徵。受此影響,未來房地產市場將正式進入下行通道中。

土地市場方面,7月40城土地成交建築面積5273.4萬平方米,環比增長2.0%。但這些城市的土地成交溢價率為19.9%,結束了連續6個月上升的趨勢。

7月末,作為「華南五虎」的老牌房企富力地產,發佈了一份內部文件《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》,強調2019年下半年「原則上暫停拿地工作」,如遇有優質土地項目等特殊情況,可單獨呈報集團董事長審批。

同時,7月40城土地出讓金收入為2774.1億元,環比下降6.1%,土地出讓金收入增幅由正轉負。

房企準備「過冬」導致數據不佳且預期不甚樂觀的原因,主要在於持續不斷的調控政策。根據中原地產的統計,2019年1-7月,中央和地方政府共出台了307次調控政策,這一頻率比去年同期高出了47次,創歷史同期新高。

央行8月9日發佈的2019年第二季度中國貨幣政策執行報告顯示,房地產貸款增速繼續回落。截至6月末,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額為41.9萬億元,同比增長17.1%,增速較3月末下降1.6個百分點。

從政策類型上看,今年以來共有18次房地產金融政策推出,「嚴管」成為大趨勢。其中,自7月先後強調嚴管信託融資和美元債外,央行和銀保監會還在8月初分別部署對房地產行業的資金監管。

上海易居研究院的數據顯示,7月,40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降8%,同比增長7%。其中,一二三四線城市的交易量都出現環比下降,但一線城市和二線城市的成交面積同比有所提升。

某家大型信託公司相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,今年6月,本來已經與某20強房企簽訂了框架合作協議,但隨着監管文件的下發,合作最終擱淺。

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