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分分pk拾代理:從棚戶區到舊區的「新城改」之路

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李宇嘉

近日,國務院政策例行吹風會,住建部介紹了城鎮老舊小區改造工作情況,明確了老舊小區的基本特徵、改造的三個層次、推進改造的痛點和難點,以及下一步要推進的五項工作。城鎮老舊小區是建造時間比較長,市政配套設施老化,公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。管網破損、基礎設施(電梯、停車位、養老扶幼等)缺失,物業等公共服務供給不足是其三大特徵。

與棚改相比,老舊小區改造「兩個不涉及、兩個不改變」:不涉及拆遷補償和安置重建,不涉及土地一級和二級開發;不改變原有建築物結構,不改變土地所有權。簡單來說,老舊小區改造是順應當代居住標準和美好生活訴求的社區功能修復或住區活化。

根據今年5月份住建部的統計數據,全國共有老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建築面積約為40億平方米。不久前,國務院常務會議在部署推進城鎮老舊小區改造時稱,全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人。

對於老舊小區改造,即便不是保障性住房,政府不能大包大攬,但也要提供財政支持。同時,還要創建一個居民可信賴的平台,發揮社區、居委、街道的管理和治理功能,讓社區居民充分協商,對於他們選擇的物業管理模式、服務收費模式、電梯加裝的費用籌集標準等,要形成一致意見,更要形成小區改造后的後續管理長效機制。不久前,李克強總理在杭州考察時明確指出,「改造老舊小區、發展社區服務,是民生工程,也可成為培育國內市場、拓展內需的重要抓手,既能拉動有效投資,又能促進消費,帶動大量就業,要做好這篇大文章」。

目前,老舊小區改造的阻力主要有三方面:

一是資金問題,也是最大的問題。由於社區功能缺失嚴重,而不大拆大建、不加重地方債務等原則性又很強,靠商品房買單的模式不可行。筆者認為,基於社區商業修復、歷史街區打造,以及部分低容積率的可以拓展商品租賃市場等等,夯實社區資金實力,輔以資產證券化和財政資金,激活空間價值,讓社區運營循環起來,這是解決資金問題的主渠道。

二是社區收費服務問題。物理改造只是第一步,改造后的新社區,居民是否有「收費買服務」的理念,物業管理費、社區維修服務收費等等,能否在合理透明的基礎上獲得全部繳交,這是衡量一個社區是否是成熟社區的標準之一,也是一個社區能否持續健康地運營下去的關鍵。這就需要建立多層級的社區治理單元,包括物業、社區、居委、街道等管理單元發揮治理功能,把居民組織好、發動起來,共創共建美好家園(博客,微博)。

三是如何避免房地產化?這需要讓社區居民從頭開始就全程參与改造,社區作為治理單元要牽頭組織,真正做到「業主主體、社區主導」。與此同時,要循序漸進,先要補上「保基本」的配套設施,比如水、電、氣、路等直接涉及百姓日常生活的市政基礎設施;然後才是配建停車場、活動室、物業用房等提升類的基礎設施;最後才是養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等完善類的基礎設施。

要充分聽取社區居民意願,更多發揮市場投融資的作用。我國已邁向高質量增長,要告別大拆大建式的高投資、告別房地產拉動的高度依賴。因此,不管是新城開發、新房建設,抑或是棚改,觸頂回落都是必然的。正如國務院常務會議所講的,擴大內需要「找准切入點」,抓住那些既能滿足群眾期盼、有利於拓展內需促消費、又不會導致重複建設的重大項目。無疑,老舊小區改造就是這樣的項目,它絕非房地產存量盤活、也絕非棚改2.0,它不僅是基於設施改造的物理升級,更是針對百姓美好生活訴求的功能升級。(作者系資深地產研究人士)

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